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    • 小產權房和大產權房到底有何不同 ?能買嗎?
    • 資訊類型:房產知識  /  發布時間:2019-10-14  /  瀏覽:3293 次  /  

    買房的時候,我們會經常聽到小產權房這個詞,與小產權房對應的則為大產權房。很多人只知道購買小產權房有風險,但是具體什么風險并不太了解,也并不清楚小產權房與大產權房到底有什么不同。

    下面,就為大家詳細地介紹它們之間的區別以及購買的風險。

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    一、大產權房

    “大產權”就是全產權。是指開發商出售時具有政府頒發的商品房預售許可證。業主購買后,具有合法房屋權證,并具有房屋土地使用證的房屋。大產權房包括40年產權、50年產權和70年產權。我們平時購買的普通商品房,都屬于大產權房。


    二、小產權房

    “小產權房”并不是法律上的概念,它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。是指在農民集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產權證不是由國家房管部門頒發的,所以叫做“鄉產權”,又叫“小產權”。

    鄉鎮政府發的所謂小產權房產,實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證,購房合同國土房管局也不會給予備案,所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。


    小產權房分為3種:

    (1)在集體建設用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只屬于該農村的集體所有者,非本村的市民不能購買。

    (2)在集體企業用地或者占用耕地違法建設的房子。

    (3)各類農業園或養老院的別墅。

    (4)在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發,之后賣給軍人以外的地方居民,俗稱“軍產房”。


    三、小產權房與大產權房的區別

    1、大產權房

    (1)大產權房的房產證由國家頒發,被國家認可和接受。

    (2)職工可以自由出售或轉讓大產權房,沒有時間上的限制。

    (3)大產權房的用地是由國家(也就是當地政府)劃撥或者轉讓的,銷售對象可以是任何人。

    (4)購買大產權房之后,購買者可以自由進行使用、出售或轉讓,不用補繳任何費用。


    2、小產權房

    (1)小產權房的房產證由鄉鎮政府頒發,不是國家頒發,個人并沒有實際的產權,也不受法律保護。

    (2)個人想要轉讓小產權房,必須在購買滿五年之后才能夠進行。

    (3)小產權房的建設用地一般是歸鄉政府集體所有,并且這類房產只能由這個鄉的村民購買居住。

    (4)購買小產權房之后,若要再轉讓,必須補交土地出讓金,否則便不能夠上市交易。


    四、購買小產權房的風險

    1、無法辦理房產證、產權證

    小產權房,沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證,當然購房合同也不可能在房管局備案。所以你就不可能拿到一個合法合規,有效的房產證。這是小產權房最大最嚴重的問題。


    2、無法進行銀行貸款和抵押貸款

    購買小產權房沒有房產證,沒有經過備案,就不能去銀行做貸款,只能一次交清房款;同樣未來也不能拿這個房子去銀行做抵押。


    3、拆遷補償難,質量沒保證

    因不是房屋合法所有人,無法對抗國家的征地和拆遷,購房者將來遇到拆遷,將得到補償,你的孩子就不能成為”拆二代“。且小產權房屋違反國家政策被強拆后,購房人很可能面臨既無法取得房屋,又不能索回房款的艱難局面。

    另外開發商在建設小產權房屋時,為賺錢會偷工減料,職能部門也一般不會監管這些房子,在實際使用中很多小產權房出現墻體裂縫、房屋漏水等質量問題,一旦發生房屋質量糾紛,購房者基本無法維權,最終只能自行承擔損失。


    4、小產權房交易難

    小產權房若向非集體成員的第三人出售,因其沒有房產證而無法完成產權過戶,小產權房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協議,達到一房二賣或是多賣的目的,第三人的利益根本得不到保證。


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